मुंबई में हाउसिंग सोसाइटी पुनर्विकास परियोजनाएं (केवल मुंबई क्षेत्र के नगर निगम) में रुपये के मूल्य पर कुल 44,277 नए घरों को जोड़ेंगे। बुधवार को जारी एक शोध विश्लेषण में नाइट फ्रैंक इंडिया ने कहा कि आपूर्ति पक्ष के लिए 2030 तक 1,30,500 करोड़।
ये समाज पुनर्विकास परियोजनाएं न केवल शहर की आवासीय बाजार क्षमता को अनलॉक करेंगी, बल्कि मुंबई के क्षितिज को भी बदल देंगी।
अधिक स्थान और आधुनिक आवास के साथ समाजों में रहने वाले घर के मालिकों को लाभान्वित करने के अलावा, इस तरह के पुनर्विकास शहर में सोसाइटी पुनर्विकास खंड में प्रवेश करने वाले देश भर के बिल्डरों को बनाने वाले डेवलपर्स के लिए निवेश (आरओआई) पर लगभग 20% रिटर्न दे रहे हैं।
रिपोर्ट के अनुसार, कुल 910 हाउसिंग सोसाइटीज ने 2020 के बाद से बिल्डरों के साथ विकास समझौतों (डीए) पर हस्ताक्षर किए हैं, जो संभावित भूमि क्षेत्र के लगभग 326.8 एकड़ (1.32 एमएन वर्ग मीटर) को अनलॉक करते हैं, जो एफएसआई उपयोग मानदंडों और क्षेत्रों में औसत इकाई आकार के आधार पर हैं।
रिपोर्ट में कहा गया है कि अनुमानित 1,60,000 समाज 30 वर्ष से अधिक उम्र के थे और पुनर्विकास के लिए पात्र थे।
रिपोर्ट के अनुसार, पश्चिमी उपनगरों में, जिसमें बांद्रा के उच्च घनत्व वाले आबादी वाले स्थान शामिल हैं, जो बोरिवली से 32,354 नए घरों को शामिल करने की उम्मीद कर सकते हैं, जो समाज के पुनर्विकास से स्टॉक के कुल 73% का निर्माण करते हैं, जबकि दक्षिण मुंबई 416 नई आवास इकाइयां जोड़ेंगे।
नाइट फ्रैंक इंडिया के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक शीशिर बैजल ने कहा, “मुंबई में समाज पुनर्विकास अपरिहार्य और आवश्यक दोनों है, शहर के ग्रीनफील्ड विकास के सीमित रास्ते और मांग में लगातार वृद्धि को देखते हुए।”
“पुनर्विकास ने कई सूक्ष्म बाजारों की गतिशीलता को काफी हद तक फिर से आकार दिया है और मुंबई के शहरी नवीनीकरण का एक महत्वपूर्ण चालक बना हुआ है। समाज के पुनर्विकास से मुक्त बिक्री घटक लगभग 7830 करोड़ रुपये स्टैम्प ड्यूटी और एक और रुपये 6,525 करोड़ रुपये में जीएसटी के रूप में उत्पन्न होने की उम्मीद है।”
उन्होंने कहा, “हालांकि, खंड आज गर्म दिखाई देता है और तेजी से विभक्ति के एक बिंदु पर पहुंच रहा है। बढ़ती कीमतों ने प्रतिबद्धताओं को पूरा किया है जो टिकाऊ सीमाओं से परे अच्छी तरह से फैला है, जबकि समाज के सदस्यों की अपेक्षाओं में असुरक्षित हो गया है,” उन्होंने चेतावनी दी।
उन्होंने कहा, “इस मोड़ पर, समाजों और डेवलपर्स दोनों के लिए उनकी व्यवस्थाओं में पर्याप्त हेडरूम छोड़ने और दृढ़ता से संरचना की संरचना करने के लिए अनिवार्य है। केवल इस तरह के अनुशासन के साथ ही परियोजनाएं उभरती चुनौतियों के खिलाफ लचीला रह सकती हैं और यह सुनिश्चित कर सकती हैं कि पुनर्विकास शहर की दीर्घकालिक जरूरतों को पूरा करना जारी रखता है।”
गुलाम ज़िया, वरिष्ठ कार्यकारी निदेशक- अनुसंधान, सलाहकार, इन्फ्रास्ट्रक्चर और वैल्यूएशन, नाइट फ्रैंक इंडिया ने कहा, “समाज के पुनर्विकास के अर्थशास्त्र को स्थिरता के लेंस के माध्यम से देखा जाना चाहिए। बाजार की स्थितियों और तेजी से बढ़ती कीमतों के साथ, हम एक ऐसे चरण में हैं जहां अत्यधिक मांगों और आक्रामक पेशकशों को खतरे में डालती है।”
“हमारे मूल्यांकन से पता चलता है कि 40,000 रुपये प्रति वर्ग फुट से नीचे के बाजारों में, डेवलपर्स को समाज के साथ कुल क्षेत्र का 30-35% से अधिक साझा नहीं करना चाहिए। यह 35-40% तक बढ़ सकता है जहां कीमतें 40,000 रुपये और 60,000 रुपये प्रति वर्ग फुट के बीच और 50% तक की कीमत 75,000 रुपये से अधिक रुपये से अधिक हैं,” उन्होंने कहा।
उन्होंने कहा, “इन थ्रेसहोल्ड से परे, कैशफ्लो लचीलापन खो देता है और परियोजनाएं कमजोर हो जाती हैं। दोनों समाजों और डेवलपर्स को पर्याप्त बफ़र्स के साथ योजना बनानी चाहिए ताकि यदि चक्र नीचे की ओर झुक जाए, तो निवारण और पूरा होने के लिए पर्याप्त जगह बनी हुई है,” उन्होंने कहा।
रिपोर्ट में कहा गया है कि पुनर्विकास स्वाभाविक रूप से एक लंबे-चक्र का प्रयास है, जिसमें परियोजनाएं आमतौर पर दीक्षा से अंतिम हैंडओवर तक 8-11 साल तक फैली हुई हैं। 2020 में अपनी यात्रा शुरू करने वाले समाज अब केवल निर्माण या शुरुआती वितरण चरणों में प्रवेश कर रहे हैं।
“यह विस्तारित क्षितिज कई बाजार चक्रों, ब्याज दर वातावरण और नीति बदलावों के लिए परियोजनाओं को उजागर करता है। जबकि पुनर्विकास ने DCPR 2034 और अन्य सहायक ढांचे के तहत व्यवहार्यता प्राप्त की है, चुनौतियां सर्वसम्मति निर्माण, शीर्षक स्पष्टता और नागरिक अनुमतियों के आसपास बनी हुई हैं,” नाइट फ्रैंक इंडिया ने रिपोर्ट में कहा।
“910 समाजों के साथ पहले से ही गति में और क्षितिज पर 44,000 से अधिक इकाइयों की एक पाइपलाइन, दांव उच्च हैं। सफलता एक चक्रीय अवसर से पुनर्विकास को एक सतत शहरव्यापी नवीनीकरण रणनीति में पुनर्विकास को बदलने के लिए नीति समर्थन, वित्तीय संरचना और हितधारक अनुशासन को संरेखित करने पर निर्भर करेगी,” यह कहा।
